DPH u pronájmu bytů: kdy se platí
Základní pravidlo: nájem nemovitostí je osvobozen od DPH
Pronájem nemovitostí patří mezi takzvaná plnění osvobozená od DPH bez nároku na odpočet daně. To v praxi znamená, že pronajímatel z nájemného neodvádí DPH, ale zároveň si nemůže nárokovat DPH z výdajů spojených s pronajímanou nemovitostí - třeba z oprav, vybavení nebo služeb správce.
Toto pravidlo se týká drtivé většiny pronájmů bytů a rodinných domů. Pokud pronajímáte byt klasicky na dlouhodobé bydlení, DPH řešit nemusíte.
Osvobození platí bez ohledu na to, jestli jste plátce DPH z jiné činnosti. I plátce DPH inkasuje nájemné bez DPH, pokud se jedná o osvobozený nájem bytu.
Kdy se DPH u pronájmu skutečně uplatňuje
Z pravidla o osvobození existují tři důležité výjimky, kdy nájemné DPH podléhá:
1. Krátkodobý nájem nemovitosti
Krátkodobým nájmem se rozumí pronájem na dobu nepřesahující 48 hodin nepřetržitě. Pokud někomu pronajímáte byt nebo prostor na den, dva nebo víkend, jde o zdanitelné plnění a DPH se uplatňuje v základní sazbě 21 %.
Sem patří například víkendové pronájmy chat, ale ne klasický pronájem přes Airbnb na několik nocí - ten už totiž obvykle posuzuje finanční správa jako ubytovací službu, nikoliv nájem.
2. Ubytovací služby
Pokud poskytujete ubytování v hotelu, penzionu, ubytovně nebo formou Airbnb, nejde z pohledu DPH o nájem, ale o ubytovací službu. Ta podléhá snížené sazbě DPH 12 %.
Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou není daný jen délkou pobytu, ale celkovým charakterem - u ubytovací služby jsou typicky poskytovány doprovodné služby (úklid, výměna ložního prádla, recepce) a ubytovaný nemá v prostorách trvalé zázemí.
Pronajímáte byt v centru Prahy přes Airbnb hostům na 3–5 nocí, měníte povlečení, uklízíte mezi rezervacemi. Z pohledu DPH jde o ubytovací službu se sazbou 12 %, ne o osvobozený nájem.
3. Nájem strojů a zařízení trvale instalovaných v nemovitosti
Tato výjimka se týká specifických případů, kdy předmětem nájmu jsou stroje nebo zařízení pevně spojená s nemovitostí. V kontextu bytů hraje minimální roli, u průmyslových objektů ale ano.
Velká změna: nájem nebytových prostor od roku 2025
Do konce roku 2024 platilo, že plátce DPH se mohl dobrovolně rozhodnout zdaňovat nájem nebytových prostor jinému plátci DPH. To umožňovalo nárokovat odpočet DPH ze stavby, rekonstrukce nebo vybavení komerční nemovitosti.
Konkrétní pravidla jsou složitá a závisí na typu nemovitosti, datu jejího pořízení a způsobu užívání. Pokud vás se tato situace týká, doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem - chyba v posouzení může znamenat doměrek na desetitisíce i statisíce korun.
Kdy se pronajímatel stane plátcem DPH
Pokud pronajímáte výhradně dlouhodobě byty (osvobozený nájem), do obratu pro povinnou registraci k DPH se vám toto plnění nezapočítává. Můžete pronajímat desítky bytů a plátcem DPH se stát nemusíte.
Jinak je to ale u zdanitelných plnění - krátkodobých pronájmů, ubytovacích služeb nebo dříve i dobrovolně zdaňovaného nájmu firmám. Tato plnění se do obratu pro registraci k DPH započítávají.
Praktický přehled: jaký režim DPH platí pro váš pronájem
Typ pronájmu |
Režim DPH |
Sazba |
|---|---|---|
Dlouhodobý nájem bytu |
Osvobozeno bez nároku na odpočet |
— |
Pronájem garáže či parkovacího stání občanovi |
Osvobozeno bez nároku na odpočet |
— |
Krátkodobý nájem (do 48 hodin) |
Zdanitelné plnění |
21 % |
Ubytovací služba (Airbnb, penzion) |
Zdanitelné plnění |
12 % |
Nájem nebytových prostor firmě |
Osvobozeno (od 2025 výrazně omezena volba zdanění) |
— |
Co si pohlídat při výběru nájemného
I když z nájemného neodvádíte DPH, není to úplně jednoduché. Pár věcí, na které je dobré myslet:
Energie a služby: Pokud přefakturováváte energie nájemci, postupujte v souladu se zákonem - přefakturace energií od dodavatele zpravidla nepodléhá DPH navíc, šlo by však o samostatnou službu, pokud byste zajišťovali třeba úklid.
Vybavení bytu: DPH z nákupu vybavení do pronajímaného bytu si jako pronajímatel-neplátce nárokovat nemůžete. Cena vybavení tedy zahrnuje DPH jako u běžného spotřebitele.
Rekonstrukce: Pokud rekonstruujete byt určený k osvobozenému nájmu, DPH z faktur stavební firmy je pro vás konečným nákladem.
Pokud byt používáte částečně k bydlení a částečně pronajímáte, řešte u daně z příjmů poměrnou část výdajů. U DPH se tato situace u soukromého pronajímatele typicky neřeší, protože nejde o ekonomickou činnost v pravém smyslu.
Nejčastější otázky:
1. Musím jako pronajímatel bytu odvádět DPH?
V drtivé většině případů ne. Dlouhodobý nájem bytu je od DPH osvobozený bez nároku na odpočet, a to i v případě, že jste plátce DPH z jiné činnosti.
2. Jaká je sazba DPH u krátkodobých pronájmů a Airbnb?
Krátkodobý nájem do 48 hodin podléhá základní sazbě 21 %. Ubytovací služby přes Airbnb, penziony nebo hotely spadají do snížené sazby 12 %.
3. Započítává se nájemné z bytu do obratu pro povinnou registraci k DPH?
Osvobozené nájemné se do obratu pro povinnou registraci nepočítá. Do obratu se naopak započítává krátkodobý nájem a ubytovací služby, které jsou zdanitelné.
4. Mohu si jako pronajímatel nárokovat DPH z rekonstrukce bytu?
Pokud je nájem osvobozený, nárok na odpočet DPH nemáte. DPH z rekonstrukce, oprav nebo vybavení je pro vás konečným nákladem.
Závěr:
Pokud jste klasický pronajímatel, který dlouhodobě pronajímá byt nájemníkovi k bydlení, DPH se vás v praxi netýká - nájem je od daně osvobozen. Komplikace nastávají, jakmile vstoupíte do světa krátkodobých pronájmů, ubytovacích služeb nebo komerčních prostor. V těchto případech doporučujeme nejprve si ujasnit, jestli vůbec spadáte do role plátce DPH, a teprve potom řešit konkrétní sazby a režimy.
