DPH u prodeje nemovitosti

Kdy se DPH u prodeje nemovitosti vůbec řeší

Zákon o DPH se na prodej nemovitosti vztahuje pouze tehdy, když je prodávajícím plátce DPH a nemovitost je součástí jeho ekonomické činnosti. Pokud fyzická osoba prodává byt z osobního majetku, DPH se neřeší vůbec - pouze daň z příjmů. DPH naopak hraje roli, když:

• nemovitost prodává plátce DPH a nemovitost má v obchodním majetku;

• jde o developera, který staví byty nebo domy na prodej;

• podnikatel prodává komerční prostor (kancelář, sklad, výrobní halu);

• prodávajícím je právnická osoba, která je plátcem DPH.

Pozemek versus stavba: jiná pravidla

Zákon rozlišuje mezi prodejem pozemku a prodejem stavby. Každá kategorie má vlastní podmínky pro osvobození.

Stavební pozemek

Pozemek je z pohledu DPH stavební tehdy, pokud:

• jsou na něm nebo v jeho okolí provedeny stavební práce za účelem výstavby;

• byly v souvislosti s ním vydány správní úkony (např. územní rozhodnutí, stavební povolení, společný souhlas) směřující k výstavbě.

Ostatní pozemky

Pozemek, který není stavební (typicky orná půda, louka, lesní pozemek), je při prodeji od DPH osvobozen bez možnosti uplatnit dobrovolné zdanění (od 1. 7. 2025 zde dobrovolné zdanění není možné).

Stavby a jednotky

U staveb (rodinné domy, bytové jednotky, komerční budovy) rozhoduje časový test - kolik času uplynulo od kolaudace nebo první kolaudace stavby po podstatné změně.

Časový test od 1. 7. 2025

Klíčová změna roku 2025: časový test pro osvobození prodeje staveb se zkrátil a sjednotil.

• Do 23 kalendářních měsíců od kolaudace nebo kolaudace po podstatné změně - prodej podléhá DPH v základní sazbě 21 % (u bytů pro sociální bydlení 12 %).

• Po uplynutí 23 kalendářních měsíců - prodej je osvobozen od DPH, pokud nejde o první převod dokončené stavby developerem.

Časový test začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po kolaudaci. U podstatných změn stavby (přístavba, nadstavba, zásadní rekonstrukce) se test resetuje a počítá se znovu od nové kolaudace.

Co je „podstatná změna" stavby

Podstatnou změnou se rozumí takový zásah do stavby, který vyžaduje novou kolaudaci. Typicky:

• přístavba, která zvětšuje užitnou plochu o více než 50 %;

• nadstavba podlaží;

• zásadní změna účelu užívání (např. přestavba skladu na bydlení).

Sazby DPH u nemovitostí

U převodu nemovitostí, který DPH podléhá, platí dvě sazby:

Co je sociální bydlení

Pro účely DPH se za stavbu pro sociální bydlení považuje:

• byt do 120 m² podlahové plochy;

• rodinný dům do 350 m² podlahové plochy.

Měří se podlahová plocha jednotky, nikoliv celé budovy. Pokud byt překračuje limit, uplatní se základní sazba 21 % na celou kupní cenu.

Dobrovolné zdanění převodu nemovitosti

I když je prodej nemovitosti po uplynutí časového testu standardně osvobozen, prodávající plátce DPH může zvolit dobrovolné zdanění. Tato volba má dva praktické důvody.

Proč zdaňovat dobrovolně

1. Zachování nároku na odpočet DPH - pokud prodávající uplatnil odpočet DPH při pořízení, rekonstrukci nebo výstavbě, osvobozený prodej by mohl znamenat povinnost vrátit část odpočtu (úprava odpočtu daně).

2. Kupující je plátce DPH - pro něj DPH na vstupu znamená odpočet, takže ho daň ekonomicky nezatíží.

Podmínky dobrovolného zdanění

Aby bylo možné zvolit dobrovolné zdanění, musí být splněny dvě podmínky:

• kupující je plátce DPH;

• kupující s dobrovolným zdaněním vyslovil souhlas (písemně, nejlépe přímo v kupní smlouvě).

Při dobrovolném zdanění se navíc uplatní režim přenesené daňové povinnosti (reverse charge) - daň přiznává a odvádí kupující, ne prodávající.

Nájem nemovitosti a DPH

Nájem nemovitosti je obvykle od DPH osvobozen bez nároku na odpočet. Pronajímatel ale může zvolit dobrovolné zdanění nájmu - opět pouze pokud je nájemce plátcem DPH a slouží mu nemovitost k ekonomické činnosti.

Krátkodobý ubytovací nájem (např. Airbnb, hotely) je naopak vždy zdaňován, a to sazbou 12 %.

Úprava odpočtu daně

Pokud plátce DPH uplatnil odpočet při pořízení nebo zhodnocení nemovitosti a později ji prodá osvobozeně, musí část odpočtu vrátit. Pro nemovitosti platí desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu - uplatněný odpočet se může „vracet" během 10 let od pořízení.

Praktický postup před prodejem

Než plátce DPH převede nemovitost, měl by si projít kontrolní body:

1. Status nemovitosti - je v obchodním majetku, nebo v osobním vlastnictví?

2. Typ nemovitosti - stavební pozemek, ostatní pozemek, stavba?

3. Datum kolaudace - uplynulo už 23 měsíců?

4. Uplatněný odpočet - kdy a v jaké výši?

5. Status kupujícího - je plátcem DPH?

6. Ekonomické vyhodnocení - vyplatí se dobrovolné zdanění?

Časté chyby v praxi

• Záměna typu pozemku - prodávající považuje pozemek za nestavební, přestože pro něj bylo vydáno územní rozhodnutí.

• Špatné počítání časového testu - test se počítá od kolaudace, ne od koupě nemovitosti.

• Opomenutí podstatné změny - po větší rekonstrukci s novou kolaudací se časový test resetuje.

• Nezohlednění úpravy odpočtu - osvobozený prodej v rámci desetileté lhůty může znamenat povinnost vrátit část odpočtu.

• Chybějící souhlas kupujícího - bez něj nelze dobrovolné zdanění uplatnit.

Závěr:

DPH u prodeje nemovitosti vypadá na první pohled jako složitá oblast plná výjimek - a skutečně jí je. Klíčové je ale držet se několika základních otázek: jste plátce DPH? Je nemovitost v obchodním majetku? Uplynulo 23 měsíců od kolaudace? Jaký je typ pozemku nebo stavby? Pokud si tyto body projdete v daném pořadí, většinou se k odpovědi dopracujete sami. Změny platné od 1. července 2025 situaci v lecčems zjednodušily - především sjednocením časového testu na 23 měsíců. Na druhou stranu zpřísnily možnosti dobrovolného zdanění u nájmů a u nestavebních pozemků.