Podnikání přes Airbnb: oprávnění, daně a povinnosti pronajímatele

Pronájem, nebo ubytovací služby? Klíčový rozdíl

Než začnete pronajímat přes Airbnb, potřebujete vědět jednu zásadní věc — z právního hlediska existuje rozdíl mezi klasickým pronájmem a poskytováním ubytovacích služeb. Záleží na tom, jakým způsobem ubytování nabízíte, a od toho se odvíjejí vaše povinnosti.

Klasický pronájem (podle občanského zákoníku) je dlouhodobý nájem nemovitosti. Pronajímatel nepotřebuje živnostenské oprávnění a příjmy zdaňuje jako příjmy z nájmu.

Ubytovací služby jsou krátkodobé poskytování ubytování hostům, obvykle na dny až týdny, s doplňkovými službami (úklid, výměna ložního prádla, poskytování informací). Právě sem spadá většina pronájmů přes Airbnb. V takovém případě jde o podnikatelskou činnost, která vyžaduje živnostenské oprávnění.

Jaké oprávnění potřebujete

Pokud provozujete krátkodobé ubytování přes Airbnb jako ubytovací službu, potřebujete živnostenské oprávnění. Ubytovací služby patří mezi volné živnosti (obor č. 55 — Ubytovací služby), takže k jejich provozování nepotřebujete žádné zvláštní vzdělání ani praxi.

Co musíte udělat:

• Navštívit živnostenský úřad nebo provést ohlášení elektronicky přes portál služeb

• Ohlásit živnost volnou s předmětem podnikání „Ubytovací služby"

• Zaplatit správní poplatek 1 000 Kč za ohlášení živnosti (pokud už živnost máte, přidání oboru je zdarma)

• Obdržíte IČO a výpis z živnostenského rejstříku

Daňové povinnosti pronajímatele

Daň z příjmů

Příjmy z ubytovacích služeb se zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů). To znamená, že podáváte daňové přiznání jako OSVČ.

Máte dvě možnosti uplatnění výdajů:

• Paušální výdaje — u ubytovacích služeb si můžete odečíst 60 % z příjmů jako paušální výdaj. To je výhodné, pokud vaše skutečné náklady nepřesahují tento poměr.

• Skutečné výdaje — evidujete veškeré náklady (energie, opravy, úklid, poplatky platformě, odpisy nemovitosti apod.) a odečítáte je od příjmů.

DPH

Většina drobných pronajímatelů přes Airbnb není plátcem DPH. Povinnost registrace k DPH vzniká až při překročení obratu 2 miliony Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců (limit platný od roku 2023).

Pokud tento limit překročíte, musíte se zaregistrovat jako plátce DPH. Ubytovací služby podléhají snížené sazbě DPH 12 %.

Sociální a zdravotní pojištění

Jako OSVČ provozující ubytovací služby jste povinni platit zálohy na sociální a zdravotní pojištění. Výše záloh se počítá z vyměřovacího základu, kterým je 50 % ze zisku (příjmy minus výdaje).

Pro rok 2025 činí minimální zálohy:

• Sociální pojištění: 4 759 Kč měsíčně (hlavní činnost)

• Zdravotní pojištění: 3 143 Kč měsíčně (hlavní činnost)

Pokud provozujete Airbnb jako vedlejší činnost (například při zaměstnání), zálohy platíte jen tehdy, pokud váš zisk přesáhne stanovený limit — pro rok 2025 je to 105 520 Kč.

Místní poplatek z pobytu

Obce mohou vybírat místní poplatek z pobytu od osob, které v obci nejsou přihlášeny k trvalému pobytu. Jako ubytovatel máte povinnost tento poplatek od hostů vybrat a odvést obci.

Základní pravidla:

• Maximální výše poplatku je stanovena zákonem na 50 Kč za osobu a noc

• Konkrétní sazbu si určuje každá obec individuálně (Praha má 50 Kč, menší města často méně)

• Pronajímatel musí vést evidenční knihu s údaji o hostech (jméno, datum narození, adresa, číslo dokladu, doba pobytu)

• Poplatek se odvádí obci v termínech stanovených obecní vyhláškou

Oznamovací povinnosti a evidence

Ohlášení ubytovacího zařízení

Jako provozovatel ubytovací služby máte podle živnostenského zákona povinnost oznámit zahájení provozování ubytovací kapacity. V praxi to znamená:

• Nahlášení na obecním/městském úřadě

• V některých městech (zejména Praha) existují speciální ohlašovací povinnosti a regulace krátkodobých pronájmů

• Povinnost hlásit cizinecké policii ubytované cizince do 3 pracovních dnů od příjezdu (prostřednictvím systému UBYPORT)

Evidenční povinnosti

Musíte vést evidenční knihu (tzv. domovní knihu), ve které zaznamenáváte údaje o všech ubytovaných hostech. Tuto knihu jste povinni uchovávat po dobu 6 let od posledního zápisu.

Regulace krátkodobých pronájmů

V posledních letech se zpřísňuje regulace krátkodobých pronájmů jak na úrovni EU, tak v České republice.

Evropská unie přijala nařízení o sběru a sdílení dat z krátkodobých pronájmů, které platformám jako Airbnb ukládá povinnost sdílet údaje o pronajímatelích s národními úřady. Cílem je větší transparentnost a lepší výběr daní.

Na úrovni měst pak platí specifická pravidla — Praha například dlouhodobě zvažuje a postupně zavádí přísnější regulaci, včetně limitu na počet nocí pronájmu za rok a povinné registrace pronajímatelů.

Praktické tipy pro začínající hostitele

• Začněte jako vedlejší činnost — otestujte si, zda je pronájem pro vás výhodný, než ho začnete provozovat naplno

• Veďte si pečlivou evidenci příjmů a výdajů od prvního dne — usnadní vám to daňové přiznání

• Zjistěte si pravidla ve vašem městě — místní poplatky, ohlašovací povinnosti i případná omezení

• Ověřte si pojištění nemovitosti — standardní pojistka často nekryje škody způsobené krátkodobými hosty

• Počítejte s poplatky platformě — Airbnb si účtuje servisní poplatek (obvykle 3 % z ceny pro hostitele), který snižuje váš čistý příjem

Závěr

Pronájem přes Airbnb může být zajímavý zdroj příjmů, ale rozhodně nejde o „snadný přivýdělek bez starostí". Potřebujete živnostenské oprávnění, musíte odvádět daně z příjmů i zálohy na pojištění, vybírat místní poplatek z pobytu a plnit evidenční povinnosti. Klíčem k úspěchu je mít vše v pořádku od začátku — správně nastavené podnikání vám ušetří nepříjemnosti s úřady i zbytečné pokuty.